ローンの設定額及び物件について

お世話になっております。
たびたびTLにて、他の方のご相談を拝見し参考にさせていただいておりました。
この度マンションを購入するということで、ご相談をお送りいたします。

【基本情報】
世帯年収: 2,000万（1,600（夫）＋400万（妻））
ライフプラン: 新婚のため、約2年後に第一子、4年後に第二子を想定
出身: 両者地方
援助: 育児及びマンション購入に際しての援助はほぼ受けられない想定
勤務地: 渋谷（妻）・大手町（夫）
現在の住まい: 17万の賃貸@桜新町
働き方：出産後も共働き想定
車：いずれ購入予定
希望エリア：城西エリア〜神奈川（東側は地縁がないため）

【物件情報】
①桜新町1.35億円（3LDK 75m2 駅徒歩10分）
気に入っている点：
・現在同エリアに住んでいるため、生活が想像しやすい
・お互いの勤務地に近い
・人気エリアであるため、資産性が高い
・純粋にこのエリアの落ち着いている雰囲気が好き
懸念点：
・頭金をキャッシュで支払う場合、持株会や金融商品を取り崩す必要がある
・フルローンの場合、45年の変動金利で借りると総支払額が2億ほどになるため数十年住んで売却する場合に売却利益より残債の方が多くなるリスク
・日々の支払いが現在の家賃よりも多くなる

②たまプラーザ1億円(3LDK 72m2 駅徒歩10分)
気に入っている点：
・①と比べると比較的安価なため、余裕を持った生活ができそう
・駅周りが充実している
・駐車場の戸数が多そう
・間取り
懸念点：
・保活激戦区であるため、確実に仕事に復帰できるかどうか
・仮に数十年住んだ場合の売却時値下がりリスク
・都外なので、各補助金などがなくなる
・地縁がない

無料相談させていただいたFPの方には、①の桜新町でも大丈夫と仰って頂けたのですが、素人ながら自分でライフプランシミュレーションをした結果だと金利上昇リスクなどから①だと余裕を持った生活は難しいという試算が出ております。ここは、安全策の②を取るべきでしょうか。それとも、現在家の購入を必要に迫られているわけではないため、他の物件も気長に探したほうが良さそうでしょうか。その際は、おすすめのエリア等教えて頂けますと幸いです。

長文乱文失礼いたしました。どうぞよろしくお願いいたします。