住み替えのタイミング、エリア

2024年1月、妻の実家から自転車で15分ほどの世田谷・桜新町あたりにある2LDK（60平米、築18年）の中古マンションを購入しました。その後、妻が妊娠し、来年5月に第一子の出産予定です。

この物件を購入した理由は以下の通りです。

・湾岸エリアなど新しい街が好みでしたが、将来的な子育てを考え、妻実家に援助を受けやすい距離を優先した。
・当時は3LDKの物件は価格が高く感じたため、まずは2LDKを選択。
・当時の相場に比べてやや割安だったため、短期売却となっても大きな損失は出ないと判断（現在の相場では売買手数料分くらいはカバーできそう）

購入当初は、数年住んだ後に住み替えを検討するつもりでした。しかし、住み替えには手数料や融資、保活、転園、引っ越しの手間などのハードルがあることを甘く見ていました。現在、第二子も見据え、住み替えを戦略的に考える必要があると感じています。

相談1. 住み替えのタイミング
住み替え先はできれば80平米前後の広さの物件を希望していますが、広い物件の価格が上昇しているため焦りを感じています。短期売却になってしまいますが、住み替えるなら早い方が良いでしょうか。具体的には以下のタイミングを考えています。

育休期間中：時間的な余裕がある。
第一子が3歳以降：当面は両親の援助を得て子どもの成長に合わせて。

住み替えに適した時期についてアドバイスをお願いします。

相談2. 住み替えのエリア
現在の世田谷エリアは閑静で住環境は良いものの、以下の点で不満を感じています

・夫婦の勤務先への通勤時間が思いのほかかかる。
・道路が狭い
・ショッピングモールなど商業利便性が低い。
・再開発が少なく、エリアの将来性期待が薄い
・規模感のある築浅マンションの選択肢が少ない

妻はほぼ在宅勤務であることから、義実家へのアクセスが一定時間内に可能であれば他のエリアも選択肢に入れたいと考えています。おすすめのエリアやエリア選定の考え方などアドバイスいただけますでしょうか。
現在、気になっているエリアは以下の通りです。

品川区（大井町、品川シーサイド、天王洲周辺）
武蔵小杉
湾岸エリアも気になりますが、予算や義実家アクセスの面から難しいと想定

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家計状況
世帯年収：1,700万円（育休中は減少）
世帯金融資産：約8,000万円
購入予算：できれば1.2億円程度までで想定。それでも金利上昇後の月返済額をイメージすると慎重になってしまいます。

現在の予算で希望する広さの物件を購入する上での現実的な選択肢や、無理のない計画をどう立てるべきか、アドバイスをお願いします。