物件について聞きたい

こちらの物件を検討しています。買うべきか見送るべきか忌憚のないご意見ください。
【検討物件】
・バウス日暮里

初めまして。
バウス日暮里の第2期1次での3LDKのJタイプ部屋の購入を検討しており、関連で何点か相談させてください。

①眺望の価値につきまして。東向きのJタイプの価格は73.87平米の2～4Fで、それぞれ13490万円、13790万円、13990万円となっています。このいずれかで札を入れる予定ですが、最大の懸念が眺望です。坪600万円を超える一方、東向きの部屋の向かいには約25m先に新築の賃貸物件のオアゼ日暮里が竣工予定です。営業の話によると太陽光は日中ほとんど望めず、間接光も乏しいようです。南向きの部屋は坪650万円を超えており、予算オーバーです。リビングの採光は家族にとって重要であると理解しており、またリセールの際に弱点になるのではと懸念しています。この点どう考えますでしょうか。なお、その他のスペック面や資産性のポテンシャルには満足しています。

②新築価格で既に１億3千万円台に乗っており、実需層の予算の天井に近づいていると認識しています。これ以上の値上がりの余地はあると考えますでしょうか。

③すぐ隣のシティテラス西日暮里ステーションコートは2018年築で、中学校の校庭に面した抜け感のある3LDKが坪510万円で2025年に成約していたようで、それなら同物件の方がコスパが高いのではないかとも感じていますが、どう思われますか。

お忙しいところ恐れ入りますが、どうぞよろしくお願いします