住み替え時期について

現在横浜市築浅マンションに住んでいます。
今後義母との同居を検討していることと、上の子の小学校入学まであと3年ということで3年以内住み替えを検討しています。
今の住まいは気に入っており今のところ中古相場と比較するとローン残債よりはやや高く売れるようです。
同居となると広さが必要なため都内戸建になりそうなのですが、日々スーモなどで検索しているとどんどん土地価格が上がっています。主に見ているのは品川区です。
義母よりやや支援があるため今の価格帯なら戸建てが購入できるのですが2年の間に価格が上がってしまったら検討できなくなるのではと不安です。またローン残債より高い査定額が出てる今のマンションも、金利上昇の煽りで価格が下がるのではと不安もあります。
今の環境に今現在は不満がないのですが、住み替えは急いだ方がいいでしょうか？