物件について聞きたい

新築2物件を検討しています。
買うべきか見送るべきか忌憚のないご意見ください。

また、並行して中古も探しています(気になる出物はなし)
中古は有楽町線沿線も手が届きそうなので、新築なら西武新宿線、中古なら有楽町線のイメージです

【検討物件】
・レジデンシャル中野鷺ノ宮
　8500万〜、2F以上、65㎡、東向き

【気に入ってる点】
・駅近(〜6分)
・共用部が最小限
・部屋は小さいがしっかり3LDK確保されている(アウトフレーム)
・高田馬場から最初の急行停車駅
・OKなどのスーパーが近い

【懸念点】
・売主があまりメジャーではない
・(問題ないですが)駐車場がない
・西武新宿線の高田馬場乗り換えがイヤ(ホーム混雑)

【検討物件】
・ルネグラン上石神井
　8700万〜、2F以上、68㎡、東向き

【気に入ってる点】
・駅近(〜6分)
・大規模、設備の豪華さ
・小中学校が近い
・駅前の西友、近くのBIG Aで買い物は充足しそう

【懸念点】
・線路横の立地
・都内から帰る時に鷺ノ宮より時間がかかる
・高架化が完了するまで駅への動線が少しだけ悪い(線路越えるなど)
・西武新宿線の高田馬場乗り換えがイヤ(ホーム混雑)

どちらの物件も魅力的に感じていますが、西武新宿線が少し嫌いなこともあり、購入に踏み切るか悩んでいます。
新築を選ぶなら予算から西武新宿線沿いしか購入できないので、新築のどちらか選ぶか中古で有楽町線沿いを探し続けるか、ご相談させてください