この物件について聞きたい

下記物件の購入か賃貸継続かで悩んでいます。
検討中物件はパークホームズ浦和仲町プレイス3LDK8700万円台です。
5年10年で住み替える可能性もあるので、リセールバリューも重視しています。

◆前提
・私もパートナーも東京駅勤務
・浦和でないなら都内がいい
・現在夫婦2人暮らしですが、近いうちに子ども希望(できれば2人)
・今の住居(賃貸)は子ども1人が小さいうちは大丈夫だがいずれは手狭になるだろう

◆気になっているところ
・割高感：第3期という点はもう仕方なしとしても、坪420万円ほどであり浦和の物件価格として高いのではないか？
・利上げになる：市場として不動産価格が下がっていくのでは
・家賃補助が月8万円ほど×あと8年出ることもあり、今すぐ購入である必要はないと思っている
・築浅であれば中古もありだと思っているので、待てば良い出物があるのでは

浦和の物件価格がurawa the towerによって引き上げられると言う話もありますが、駅徒歩10分の板マンで坪420万は市場として高値掴みなのではないかという思いが払拭しきれません。※自分の生活としては許容スペックの物件だが、市場価値がどうか
新築マンションだとウェリス高砂などを待つという選択肢もありますが、今以上に坪単価が上がるなら今買った方がよいのでは、という思いとせめぎ合っています(浦和ザタワーはちょっと高すぎる)。過去不動産購入の経験はなく、見落とし点あればそちらも含めてアドバイスいただけますと幸いです。