希望条件での物件探しの可否とおすすめエリアについて

埼玉県内で家探しをしています。希望条件での物件探しが現実的なのかどうかや、おすすめのエリアについて教えていただきたいです。

現在は夫婦と子ども1人の3人家族ですが、将来的には子ども2人＋小型犬1匹で暮らしたいと思っています。

●物件の希望条件
・間取りにはかなりこだわりがあるため、築古マンションや築20年以内の中古戸建てを購入し、リノベーションすることを考えています。
・予算は、物件購入費とリノベーション費用を合わせて7,200万円程度を想定しています。（リフォーム済みなどで状態が良ければ、リノベーション費用を抑え、その分購入価格を上げることも考えています。）
・広さとしては、理想の間取りを実現しようとすると、マンションなら90㎡前後、戸建てなら100㎡前後（リビングを広くしたいため、できれば2階建て）が必要かなと思っています。

●立地の希望条件
・職場が東京駅なので、最寄駅から東京駅まで40分以内、遠くても1時間以内だと嬉しいです。
・最寄駅までは20分以内（バス利用も可、自転車なら10分程度まで）を希望しています。
・小学校は徒歩圏内、図書館や公園は自転車で行ける距離にあると嬉しいです。
・戸建てであれば、ハザードリスクが少なく、地盤がしっかりした場所（例えば大宮台地のようなエリア）だと安心です。
・街並みとしては昔ながらの個人商店があるような雰囲気が好きですが、生活圏に公園や買い物環境が整っていれば、そこはそこまでこだわらなくてもいいかなと思っています。

【お聞きしたいこと】
① 上記の条件だと、マンションと戸建てではどちらの方が現実的でしょうか。

② 築古マンションで「90㎡前後・最寄駅まで20分以内・中〜大規模・ペット可」という条件で探しているのですが、東京駅からの距離を60分にしても、物件価格の上限を上げても、なかなか見つかりません。
これはもともと流通数が少ない条件なのでしょうか。それとも、時間をかけて探せば出てくるものなのでしょうか。

③ 私たちの希望に合いそうなおすすめのエリアがあれば、教えていただきたいです。