物件について聞きたい

こちらの物件を検討しています。買うべきか見送るべきか忌憚のないご意見ください。
【検討物件】
中古
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_77006183/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_78538347/

新築
バウス加賀

【気に入ってる点】
・周辺環境

【懸念点】
まず、新築か中古かで迷っています。
（現状、新築にそこまでこだわりはありません）

バウスのモデルルームに行きましたが、
東向き低層階でも70m2以上の部屋だと予算オーバーとなることなど気になっています。

中古で見ている２件は、
プラウド
・囲い込み物件であること（購入側のデメリットがわからず検討外とした方が良いのか迷っています）
・一度購入→キャンセルとなっている部屋で、以降数ヶ月、売れていませんが値段が２回あがっています
・現在でている他のお部屋よりは低い価格になっていますが、長期間売れていないため、こちらの部屋も相場より高値なのかが気になっています

シティテラス
・内見済ですが、喫緊で値段が一段階あがっており、この値段であれば築年数の浅いプラウドの方が良いのかと思っています

おすすめ物件、もしくはどれも見送ってもう少し検討した方が良いのかご意見いただけると幸いです。