購入か賃貸か

子供が生まれ、将来的に2人目も考えているため、賃貸からの購入を検討していますが、方向性に悩んでいます。以下の条件で物件を探しています。

【立地】
・中野・杉並・練馬を中心とした城西
→夫婦の実家がそれぞれ中野・練馬にあるため、子育てのサポートを受けられる距離感を希望しています
・勤務先からドアtoドアで１時間以内
→特に夫がほぼ出社勤務のため、子育ての時間も考慮して、通勤時間が今より極端に長くなることは避けたいです

【予算】
・月々の支払いが～28万円程度に収まる（管理費・修繕費・駐車場代含む）
→詳細はここではあまり書けないのですが、有難いことに私の実家からの援助があるため、その金額や住宅ローン減税等を考慮すると、1.5億までの新築であれば、いまの賃貸＋駐車場代とほぼ変わらないという計算をしています

【物件】
・3LDK70㎡以上、駅徒歩15分以内

ここからが相談の本題なのですが、現在住んでいる賃貸から徒歩2～3分ほどのところで、約2年くらい前から大規模マンションの建設をしており、当初はそこを購入することを検討しておりました。（理由：立地の条件を満たしていることに加えて、保育園の転園も考えなくて済むため）
しかし、昨今の新築マンションの高騰や過熱ぶりを見ていて、予算内でそのマンションを購入できないのではという不安をとても感じています。そのため、近隣エリアの中古マンションを見始めたのですが、なかなか条件に合わず....（見送った理由として、引渡し時期が保育園の申し込みに明らかに不利になる、築年数から資産性に不安がある等）
夫はこの過熱ぶりに、市況が落ち着くまで賃貸でもありでは無いか？と考えているようなのですが（市況が落ち着くかは謎ですが....）いずれ購入するつもりであれば、今の私たちにとって70点の物件（築年数を妥協する、通勤時間をあと少しだけ延ばす等）でも購入した方が、結果的に資産にもなるし、損になりにくいと個人的には考えたのですが、皆さんのご意見を聞きたいです。いまある選択肢としては、以下の通りです。
①新築の価格発表を待たず中古マンションを購入
②新築の価格発表を見てから中古マンションを購入、もしくはしばらく賃貸を継続

不勉強なところもあるかと思いますか、お知恵を是非いただきたいです。